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600641万业企业《临2011-019公告》浅析
大公建配套
大公建置换
2018-05-28 19:23:33
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shazi
大公建配套
大公建置换
《上海万企爱佳房地产开发有限公司向三方股东购买资产的关联交易公告》 2011-8-20 阅读理解，记录要点如下： 1. 根据万业企业2010-10-29发布的《关于控股子公司获得“两湾一宅”大公建地块的公告》的说明，2010-10-28，上海万企爱佳房地产开发有限公司以5.32亿元竞得“两湾一宅”大公建地块（地块公告号201008301）。宗地面积12760.3平米，地上总建筑面积不大于51050平米。 2. 上述公告关键数据可以与《上海市普陀区规划和土地管理局文件 普规土规【2010】1号》（下称《规划》）相佐证，真实无误。该文件中关于规划管理要求的第一条：社区公共服务设施：应为两湾城及周边地区设置社区公共服务设施，且不应低于以下配置要求：**社区服务设施用房4790平方米、菜场1200平方米、派出所2500平方米、环卫用房和垃圾压缩站500平方米、公厕60平方米、邮政用房180平方米、卫生服务点370平方米**。 3. 《公告》阐明，因出让大公建地块的规定，需要建设9607.06平方米社区公建配套用房。为使社区居民能快速便捷地享受社区服务，同时也保证大公建项目建设的完整性，**根据上海市普陀区人民政府宜川街道办事处要求**，以采购中远两湾城小区内存量商铺7942.36平方米（含地下室2899.65平方米），用来置换5350.06平方米社区服务设施、卫生服务点、邮政所等公建配套用房。 4. 由上一点的叙述，似乎暗示该置换方案由宜川街道办事处提请，万企爱佳接受。 5. 置换中**未包含菜场1200平方米、派出所2500平方米、环卫用房和垃圾压缩站500平方米、公厕60平方米**。 6. 根据《公告》附件上海东洲房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，第四部分第三点估价对象概况中的介绍，其中中潭路36号合计8户（沪房地普字（2007）第026899号），室号范围104~111，合计建筑面积**1970.82平方米**。 7. 根据《新闻晨报》2014-10-22头版头条报道《两湾城迎来首个公建配套设施》，原中潭路36号为小区售楼处，“**前两年**，在区政府协调下，这栋建筑被划给社区。”“宜川社区久龄家园位于中潭路36号，建筑面积约为**1300平方米**。”作为媒体聚焦报道的两湾城首个公建配套设施，不知道为何在置换方案达成3年后，才真正开始将置换用房交付使用？  8. 根据宜川街道对区财政局提交的《关于中潭路36号社区服务用房出租的申请》，除久龄家园及邮政点位按上述媒体报道布局1240平方米，生鲜超市康品汇租用面积431.4平方米，复美大药房租用120平方米，租金3元/平方米/天，合同期限5年，所有租金上缴国库。根据这份申请上提到的具体布局使用，结合《公告》记录的中潭路36号分户产权信息，可以看出宜川街道整体利用规划中潭路36号用房，打破了产权证上的面积分划，进行了整体重新规划。按原产证面积合计，36号共置换1970.82平方米，宜川街道**规划使用合计面积1791.4平方米**，**应尚剩余179.42平方米**可用面积。 9. 根据《公告》附件上海东洲房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，第四部分第三点估价对象概况中的介绍，其中中潭路100弄224号226号两户，合计建筑面积**177.52平方米**。目前作为中远两湾城社区卫生服务站使用。根据《规划》要求，社区配套卫生服务点**应不低于370平方米**，在用房充足的情况下，为何比规划规定在卫生服务点项目上**少投入200平米**？ 10. 根据《公告》附件上海东洲房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，第四部分第三点估价对象概况中的介绍，其中中潭路33弄全部商铺作为此次置换的重点，整体交付。合计27户，**5430.92平方米**。这一块最大的公建配套用地假设以2014年久龄家园启用开始计算，目前已经又过了三年，为何没有为社区居民提供应有的服务？事实上根据万企相关年报，2014年大公建地块开发项目万业新阶都已经开发完了。置换方案是为了能在大公建地块开工前就利用现有商铺用房服务社区；直到大公建地块施工完毕，置换用房才姗姗来迟**开始**服务于两湾社区，这不能不说让人嗟叹不已。 11. 2015年，大公建地块规划变更 http://www.shpt.gov.cn/shpt/gkgtcx-tiaozheng/20170713/236549.html  12. 2016.5，普陀区规土局发公告确认了性质变更 http://www.shpt.gov.cn/shpt/gkgt-yewuqita/20160513/162271.html  13. 2016.7，飞地项目暂缓开发 http://www.shpt.gov.cn/shpt/gkgtcx-heding/20170521/205170.html  ---------- 根据上海市普陀区规划和土地管理局2015年1月16日公布的《关于调整“两湾一宅”大公建地块规划设计要求的复函》  可以确证上述两湾飞地和大公建地块规划设计的调整，这里需要注意的是： 1. 《复函》确认了原规划配建的社区服务设施用房4790平方米、邮政用房180平方米、卫生服务点370平方米置换在中远两湾城1-4期，菜场1200平方米、派出所2500平方米调整至“两湾一宅”飞地。 2. 《复函》强调了其余规划设计不变，按上文所述，起码公建配套中的**环卫用房和垃圾压缩站500平方米、公厕60平方米**规划设计不变。且远景路近轻轨站旁确实配建了环卫用房和公厕，但应该用于垃圾压缩站的场地则被对外出租供人堆放废旧木材。 3. 《复函》确认了置换“已满足使用要求”，但是没有说明为什么规划应不低于370平方米的社区配套卫生服务点置换后使用**177.52平方米**就满足使用要求了。 4. 《复函》没有说明邮政用房180平方米是否按规划设计，有相应大小的场地用于该用途。 5. **置换交易在2010年底完成，在2014年开始启用公建配套设施，为何规土局的确认复函发表于2015年1月16日**？ 6. 2016.5.13，普陀区规土局才发文确认了置换交易，这是为什么？补救么？ 7. 社区配套用房的 99弄39-45、49号被发文确认更改了规划（摘了部分门牌）  ---------- 2018-6-21 0:07:19 经查，两湾一宅大公建施工许可信息如下： http://www.ciac.sh.cn/xmbjwsbsweb/xmquery/XmDetail.aspx?bjbh=1101PT0001  ---------- 截止到2017-8-31，《公告》中提及的置换用房实际用途和现状由热心业主提供拍照记录如下：  中潭路99弄41号，现为中远两湾城第二居民委员会。原产证记录39号、43号、49号门牌已经无法找到，目测41号第二居委用房不止原产证记录的61.23平方米，推测上述门号已经合并为第二居委用房。   中潭路99弄45号，现为西区丰云游泳池管理用房  中潭路99弄127号，现为宜川社区中远第三居委会居民活动室、宜川社区中远第三居委会未成年人活动室、宜川社区中远第三居委会家庭教育指导服务站  中潭路36号，现为宜川街道久龄家园、复美大药房、康品汇   中潭路100弄224号226号，现为中远两湾城社区卫生服务站  ---------- 中潭路33弄，按《公告》记录，全部商铺整体移交，按照《沪房地普字（2007）第015435号 》产权证记录，包含1号、3号、5号、11号、13号、17号、21号、23号、25号、27号共**10个门牌，总面积5430.92平方米**。目前实地记录，全部处于**毛坯空置状态**。其中13号、23号、27号三个门牌已经丢失不见。其余门牌现状：    5号用房甚至被垃圾箱堵住门口    21号用房的门牌也快要丢了，固定螺丝已经丢失一颗。  25号用房门口已经被树丛掩住，非要站在门口才能看见门牌。  部分用房外墙玻璃已破损  部分用房门口已经没有门牌 ---------- 相关附件下载： [上海市普陀区规划和土地管理局文件.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a6dee45132304b04000018) [万业企业关于控股子公司获得“两湾一宅”大公建地块的公告.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a6df1c5132304b04000019) [万业企业向三方股东购买资产的关联交易公告.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a6df325132304b0400001a) [万业企业第七届董事会第十次会议决议公告.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a6df475132304b0400001b) [万业企业2011年年度报告.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a6e5fe5132304b0400001c) [关于久龄家园社区服务用房出租的申请.pdf](/api/file/getAttach?fileId=59a77f8a5132304b04000031) [关于准予中远两湾城部分商业变更为社区配套设施用房的决定书.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b252d1c5132304b04000d34) [关于调整“两湾一宅”大公建地块规划设计要求的通知.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b252d1c5132304b04000d35) [关于核定两湾一宅飞地项目规划指标的意见.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b252d1c5132304b04000d36) [20160325两湾城社区服务设施99弄39-45、49号公建配套用房规划调整.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b252d1c5132304b04000d37)
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